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Les prix des maisons ont grimpé en flèche ces derniers mois. Le rêve de posséder une maison, qui était autrefois une possibilité pour de nombreuses familles, est en train de s'évaporer. À mesure que la demande augmente, les prix augmentent également et, par conséquent, les rêves et les moyens de subsistance des gens sont menacés. Alors, s'agit-il d'une bulle immobilière ? Le marché immobilier actuel est-il un signe avant-coureur de ce qui s'est passé en 2008 ?
Je fais partie de ces milléniaux qui se sont lancés dans ce jeu d'hypothèques et d'immobilier et qui ont dû en sortir vivants. Dans l'un des pires moments de la pandémie, j'ai acheté mon premier appartement vers le mois de septembre de l'année dernière, alors j'ai dû apprendre. Dans cet article, je vais partager certaines des leçons que j'ai apprises avec vous.
Passons en revue quelques notions de base pour comprendre pourquoi la crise du logement de 2008 s'est produite. Bien entendu, la première étape d'une crise du logement est d'en acheter un.
La plupart des gens n'ont pas les moyens d'acheter une maison à l'avance. Ils doivent plutôt emprunter auprès d'un prêteur. Pour obtenir un prêt, un acheteur doit verser un acompte, un pourcentage de la valeur totale. Le prêteur fournit ensuite le financement pour le reste. Enfin, il paie l'ancien propriétaire et vous facture un taux d'intérêt mensuel sur l'argent que vous lui devez.
En échange de ce prêt, le prêteur obtient une hypothèque. C'est un acte qui stipule que le propriétaire accepte de donner la maison au prêteur s'il ne la paie pas. L'exécution d'un prêt hypothécaire signifie que le prêteur vend l'actif pour recouvrer la dette manquante. Ainsi, comme l'acompte couvre déjà un pourcentage de la dette (20 % à 30 %) dès le premier jour, il est facile de liquider l'actif.
Pour les investisseurs institutionnels, les prêts hypothécaires constituent une valeur sûre en termes relatifs. Ne pas payer un prêt hypothécaire signifie perdre la propriété, le risque est donc trop élevé pour le propriétaire. Pour le prêteur, il est facile de devenir propriétaire du bien.
Parfois, le marché exige des changements. Ces changements peuvent avoir un impact sur l'économie pour les décennies à venir, comme nous le décrirons dans cette section.
Dans les années 70, une nouvelle législation a permis aux prêteurs de regrouper les prêts hypothécaires. Les législateurs l'ont qualifié de titre adossé à des hypothèques, et c'était un investissement très intéressant.
Les titres adossés à des créances hypothécaires rapportent de meilleurs intérêts qu'un prêt hypothécaire unique et sont plus sûrs. Après tout, un investisseur comme vous parie sur des milliers de prêts hypothécaires qui diluent le risque. Si une ou deux personnes ne payent pas, les autres sont prises en charge.
Cette structure a conduit à une immense popularité au cours des deux décennies suivantes. Les titres adossés à des hypothèques ont généré des profits pour les banques et les investisseurs de Wall Street, qui sont devenus gourmands. C'était un cercle vicieux. De plus en plus d'investisseurs souhaitent investir de l'argent dans ces titres. Il y avait donc plus d'argent disponible pour prêter. Mais il n'y a qu'un nombre limité de familles ou de personnes qui souhaitent acheter une maison et qui ont un dossier de crédit parfait.
Ainsi, pour avoir plus de personnes à qui prêter de l'argent, les investisseurs ont assoupli les exigences. C'était à la fois une bonne et une mauvaise chose. Regardons comment cela a changé.
Il y a eu de nombreux changements. Tout d'abord, votre dossier de solvabilité n'avait plus besoin d'être parfait et vous pouviez toujours obtenir un prêt. Deuxièmement, les acomptes requis ont également diminué. Les investisseurs ont tout de même dû trouver un moyen de compenser le risque. Un nouveau type de prêt est donc apparu.
Les prêteurs ont proposé des prêts subprimes. Ils ont un taux d'intérêt bas et fixe pendant quelques années, puis il augmente jusqu'à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé. Il est ajustable, il change donc en fonction de différents indicateurs de marché.
De nombreux acheteurs de maisons ne se projetaient pas si loin dans l'avenir. Ils étaient plus motivés par le fait qu'il était désormais plus facile d'acheter une maison. Les acheteurs voulaient également des maisons plus chics, et comme tout l'argent affluait, les constructeurs ont accepté. Des maisons de luxe situées dans des complexes résidentiels plus étendus ont commencé à apparaître dans tout le pays.
Non seulement cela, mais les maisons elles-mêmes ont pris de la valeur. L'achat d'une maison est devenu un investissement à court terme, car sa valeur pouvait augmenter de 20 % à 30 % en quelques mois. Il était parfaitement logique de tirer parti de ces conditions. Ainsi, les gens n'en ont pas acheté un, mais plusieurs, chacun avec une hypothèque différente.
Pendant ce temps, les investisseurs de Wall Street ont doublé leurs mises, déclenchant ainsi un cercle vicieux de jeu. Voyons comment :
Les banques ont parié sur les paris des investisseurs. Tout d'abord, ils ont regroupé des titres adossés à des créances hypothécaires dans des ensembles appelés CDO. Ensuite, ils ont contracté des emprunts pour acheter davantage de ces actifs.
Ensuite, ils ont assuré les titres à l'aide d'un instrument appelé échange sur défaut de crédit. Comme son nom l'indique, cela a permis à certains investisseurs de gagner de l'argent en cas de défaillance du titre. Bref, si les gens ne payaient pas, les investisseurs gagneraient de l'argent en raison de l'échec de l'hypothèque.
Du point de vue d'un investisseur, ce scénario était motivant. Donc, ils parient sur des paris sur des paris. Mais le premier pari était une hypothèque contractée par quelqu'un sur une maison dont le prix était gonflé. De plus, cela s'est produit avec un faible acompte, sur un prêt subprime, sur un salaire qui n'était pas suffisant pour rembourser le prêt. Donc, tous les ingrédients se sont additionnés.
Que se passe-t-il lorsque vous ne pouvez pas rembourser un prêt ? Le titulaire de l'hypothèque doit la vendre pour récupérer son capital. Lorsque cela arrive à plusieurs personnes à la fois, de nombreuses maisons réintègrent le marché en même temps. Cela crée un gros problème.
Tout d'abord, personne n'achète. L'augmentation de l'offre et la diminution de la demande entraînent une baisse des prix. Dans un cas, l'actif n'était pas suffisant pour couvrir l'hypothèque. Vous deviez tout de même payer l'hypothèque ; la valeur initiale ne change pas. Les taux d'intérêt étaient donc toujours élevés.
Comme les gens ne pouvaient pas les payer, ils ont commencé à renoncer aux prêts hypothécaires. Les prêteurs ont repris possession d'un plus grand nombre de maisons, mais le marché ne cessait de devenir saturé. Ils ont donc fait faillite.
Les banques avaient assuré les titres adossés à des créances hypothécaires au moyen de contrats d'échange sur risque de crédit. Maintenant, ils n'avaient pas assez d'argent pour payer non plus. Ils ont donc également fait faillite.
Ces banques et investisseurs appartenaient à Wall Street, le marché boursier s'est également effondré. Les conséquences ont été considérables. Les gens ont perdu leur emploi, ce qui les a empêchés de payer d'autres prêts hypothécaires. Le cercle vicieux du chaos financier n'a fait que croître.
Nous sommes encore sous le choc des effets de la bulle immobilière de 2008, ce qui signifie que nous devons être prudents.
Le prix médian des maisons aux États-Unis a atteint un niveau record plus tôt cette année. C'est plus qu'en 2008, juste avant l'éclatement de cette bulle. Il y a également d'autres signes, car les choses sont devenues assez folles au début de 2021.
Les acheteurs de maisons se sont lancés dans une guerre d'enchères agressive. Ils ont même donné des coups de poing sur les quelques maisons en vente sur le marché. Les signes indiquent donc qu'une nouvelle bulle approche.
Le fait est que la réalité d'aujourd'hui est bien différente : il ne s'agit pas de jouer ou de spéculer à Wall Street. Le monde a tiré une leçon et a réglementé cet aspect après 2009.
Tout d'abord, vous devez examiner les taux hypothécaires. Ils sont inférieurs en raison des différents plans de relance approuvés par le gouvernement pour maintenir l'économie active. En mars 2020, le taux d'intérêt moyen d'un prêt hypothécaire était de 3,45 % sur un prêt sur 30 ans. Ce chiffre est tombé à 2,9 % en juillet 2021, ce qui signifie qu'obtenir un prêt hypothécaire pour votre nouvelle maison est désormais moins cher.
Par exemple, ce taux d'intérêt sur une maison de 400 000$ signifie que vous payez 1 827$ contre 1 935$. C'est donc 100$ par mois que vous pouvez utiliser pour une maison plus grande.
Il y a un autre facteur intéressant. Diverses études montrent que 5,5 millions de logements ont été sous-construits aux États-Unis au cours des 20 dernières années. Cela signifie qu'il y a une diminution de l'offre de logements, combinée à une hausse de la demande.
Et cette hausse de la demande provient de divers facteurs également associés à la pandémie. De nombreuses personnes choisissent de déménager dans une maison plus grande parce qu'elles travaillent désormais à domicile et veulent plus d'espace. Ils ont également passé un an chez eux. S'ils conservaient leur emploi, cela signifiait moins de dépenses, moins de déplacements et quelques milliers de dollars en chèques de relance.
Ce sont des personnes qui auraient peut-être envisagé d'acheter une maison au cours des prochaines années. Maintenant, ils avancent plus vite parce qu'ils ont de l'argent.
De nombreux experts ont qualifié ce qui se passe actuellement de boom immobilier plutôt que de bulle. Les prix augmentent en raison de la hausse de la demande et de la baisse de l'offre. C'est une combinaison magique pour augmenter le prix d'un produit. Le temps nous dira si c'est aussi une aiguille pour faire éclater une bulle.
