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Die Eigenheimpreise sind in den letzten Monaten sprunghaft angestiegen. Der Traum vom Eigenheim, der einst für viele Familien eine Möglichkeit war, verflüchtigt sich. Mit steigender Nachfrage steigen auch die Preise, und damit sind die Träume und Lebensgrundlagen der Menschen gefährdet. Also, ist das eine Immobilienblase? Ist der aktuelle Immobilienmarkt eine Warnung vor dem, was 2008 passiert ist?
Ich gehöre zu den Millennials, die in dieses Spiel mit Hypotheken und Immobilien eingestiegen sind und lebend herauskommen mussten. In einem der schlimmsten Momente der Pandemie kaufte ich im September letzten Jahres meine erste Wohnung, also musste ich lernen. In diesem Artikel werde ich einige der Lektionen, die ich gelernt habe, mit Ihnen teilen.
Lassen Sie uns einige der Grundlagen behandeln, um zu verstehen, warum die Immobilienkrise 2008 passiert ist. Der erste Schritt zu einer Immobilienkrise ist natürlich der Kauf einer Immobilienkrise.
Die meisten Menschen haben nicht das Geld, um ein Haus im Voraus zu kaufen. Stattdessen müssen sie Kredite von einem Kreditgeber aufnehmen. Um einen Kredit zu erhalten, muss ein Käufer eine Anzahlung leisten, die einen Prozentsatz des Gesamtwerts darstellt. Der Kreditgeber stellt dann die Finanzierung für den Rest zur Verfügung. Schließlich zahlt es den Vorbesitzer und berechnet Ihnen einen monatlichen Zinssatz für das Geld, das Sie ihm schulden.
Im Gegenzug für dieses Darlehen erhält der Kreditgeber eine Hypothek. Es ist eine Urkunde, die besagt, dass der Eigentümer zustimmt, das Haus dem Kreditgeber zu geben, wenn er es nicht bezahlt. Die Ausführung einer Hypothek bedeutet, dass der Kreditgeber den Vermögenswert verkauft, um die fehlenden Schulden einzuziehen. Da die Anzahlung also bereits vom ersten Tag an einen Prozentsatz der Schulden (20 bis 30%) abdeckt, ist es einfach, den Vermögenswert zu liquidieren.
Für institutionelle Anleger sind Hypotheken relativ gesehen eine sichere Wahl. Eine Hypothek nicht zu zahlen bedeutet, die Immobilie zu verlieren, sodass das Risiko für den Eigentümer zu hoch ist. Für den Kreditgeber ist es einfach, das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen.
Manchmal erfordert der Markt Veränderungen. Diese Veränderungen können sich in den kommenden Jahrzehnten auf die Wirtschaft auswirken, wie wir in diesem Abschnitt beschreiben werden.
In den 70er Jahren erlaubte eine neue Gesetzgebung den Kreditgebern, die Hypotheken zu bündeln. Die Gesetzgeber nannten es ein hypothekenbesichertes Wertpapier, und es war eine sehr coole Investition.
Hypothekenbesicherte Wertpapiere zahlen bessere Zinsen als eine einzelne Hypothek und sind sicherer. Schließlich setzt ein Investor wie Sie auf Tausende von Hypotheken, die das Risiko verwässern. Wenn eine oder zwei Personen nicht zahlen, wird der Rest für sie übernommen.
Diese Struktur führte in den nächsten Jahrzehnten zu immenser Popularität. Hypothekenbesicherte Wertpapiere verhalfen Banken und Wall Street-Investoren zu Gewinnen, und sie wurden gierig. Es war ein Teufelskreis. Immer mehr Anleger wollen Geld in diese Wertpapiere investieren. Es stand also mehr Geld zum Ausleihen zur Verfügung. Aber es gibt nur eine begrenzte Anzahl von Familien oder Einzelpersonen, die ein Haus kaufen möchten und eine perfekte Kreditwürdigkeit haben.
Um mehr Leute zu haben, denen sie Geld leihen konnten, lockerten die Anleger die Anforderungen. Das war sowohl eine gute als auch eine schlechte Sache. Schauen wir uns an, wie sich diese verändert haben.
Es gab viele Änderungen. Erstens musste Ihre Kreditwürdigkeit nicht mehr perfekt sein, und Sie konnten immer noch einen Kredit erhalten. Zweitens sanken auch die erforderlichen Anzahlungen. Dennoch mussten die Anleger einen Weg finden, das Risiko auszugleichen, und so entstand eine neue Art von Darlehen.
Kreditgeber boten Subprime-Kredite an. Diese haben für einige Jahre einen niedrigen, festen Zinssatz, der dann auf einen viel höheren Zinssatz ansteigt. Es ist anpassbar und ändert sich daher auf der Grundlage verschiedener Marktindikatoren.
Viele Hauskäufer haben nicht so weit in die Zukunft geschaut. Sie waren eher von der Tatsache motiviert, dass es jetzt einfacher war, ein Haus zu kaufen. Die Käufer wollten auch schickere Häuser, und da das ganze Geld einfloss, gaben die Bauherren dem nach. Überall im Land tauchten schickere Häuser in weitläufigen Wohnanlagen auf.
Nicht nur das, auch die Häuser selbst gewannen an Wert. Der Kauf eines Eigenheims wurde zu einer kurzfristigeren Investition, da sein Wert innerhalb weniger Monate um 20% oder 30% steigen konnte. Es war absolut sinnvoll, diese Bedingungen zu nutzen. Also kauften die Leute nicht einen, sondern mehrere, jeweils mit einer anderen Hypothek.
Währenddessen verdoppelten die Anleger an der Wall Street ihre Einsätze und begannen einen Teufelskreis des Glücksspiels. Schauen wir uns an, wie:
Die Banken haben auf die Wetten der Anleger gewettet. Zunächst verpackten sie hypothekenbesicherte Wertpapiere in Bündeln, die als CDOs bezeichnet wurden. Als Nächstes nahmen sie Kredite auf, um mehr von diesen Vermögenswerten zu kaufen.
Dann versicherten sie die Wertpapiere mit einem Instrument namens Kreditausfall-Swap. Wie der Name schon sagt, konnten einige Anleger auf diese Weise Geld verdienen, wenn das Wertpapier ausfiel. Kurz gesagt, wenn die Leute nicht zahlen würden, würden die Anleger Geld verdienen, weil die Hypothek ausfiel.
Aus den Augen eines Investors war dies ein motivierendes Szenario. Also setzen sie auf Wetten auf Wetten. Aber die erste Wette war eine Hypothek, die jemand auf ein Haus mit einem überhöhten Preis aufnahm. Außerdem geschah es mit einer niedrigen Anzahlung, einem Subprime-Kredit, einem Gehalt, das nicht ausreichte, um den Kredit zu bezahlen. Also, alle Zutaten summierten sich.
Was passiert, wenn Sie einen Kredit nicht bezahlen können? Der Eigentümer der Hypothek muss sie verkaufen, um sein Kapital zurückzugewinnen. Wenn dies vielen Menschen gleichzeitig passiert, kommen viele Häuser gleichzeitig wieder auf den Markt. Dies schafft ein großes Problem.
Zuallererst kauft niemand. Mehr Angebot und weniger Nachfrage bedeuten, dass die Preise sinken. In einem Fall reichte der Vermögenswert nicht aus, um die Hypothek abzudecken. Dennoch mussten Sie die Hypothek bezahlen; der ursprüngliche Wert ändert sich nicht. Die Zinssätze waren also immer noch hoch.
Da die Leute sie nicht bezahlen konnten, fingen sie an, von den Hypotheken wegzugehen. Die Kreditgeber nahmen noch mehr Häuser wieder in Besitz, aber der Markt wurde immer gesättigter. Also gingen sie in Konkurs.
Die Banken hatten die hypothekenbesicherten Wertpapiere durch Kreditausfall-Swaps versichert. Jetzt hatten sie auch nicht genug Geld, um zu bezahlen. Also gingen sie auch in Konkurs.
Diese Banken und Investoren gehörten zur Wall Street, auch der Aktienmarkt stürzte ab. Die Folgen waren enorm. Die Menschen verloren ihren Arbeitsplatz, was bedeutete, dass sie sich keine anderen Hypotheken leisten konnten. Der Teufelskreis des finanziellen Chaos wurde immer größer.
Wir leiden immer noch unter den Auswirkungen der Immobilienblase von 2008, und das bedeutet, dass wir vorsichtig sein sollten.
Der durchschnittliche Eigenheimpreis in den USA erreichte Anfang dieses Jahres ein Allzeithoch. Das ist höher als 2008, kurz vor dem Platzen der Blase. Es gibt auch andere Anzeichen, denn Anfang 2021 wurde es ziemlich verrückt.
Hauskäufer gerieten in aggressive Bieterkriege. Sie haben sogar die wenigen Häuser, die auf dem Markt zum Verkauf standen, verprügelt. Für viele gibt es also Anzeichen dafür, dass sich eine neue Blase nähert.
Tatsache ist, dass die heutige Realität eine ganz andere ist: Es geht nicht um Glücksspiele oder Spekulationen an der Wall Street. Die Welt hat eine Lektion gelernt und diesen Aspekt nach 2009 reguliert.
Zunächst müssen Sie sich die Hypothekenzinsen ansehen. Sie sind aufgrund der verschiedenen Konjunkturpakete, die die Regierung verabschiedet hat, um die Wirtschaft am Laufen zu halten, niedriger. Im März 2020 lag der durchschnittliche Zinssatz für eine Hypothek bei 3,45% für ein 30-jähriges Darlehen. Dieser Wert fiel im Juli 2021 auf 2,9%, was bedeutet, dass es jetzt günstiger ist, eine Hypothek auf Ihr neues Haus aufzunehmen.
Zum Beispiel bedeutet dieser Zinssatz für ein Haus im Wert von 400.000 USD, dass Sie 1.827 USD gegenüber 1.935 USD zahlen. Das sind also 100$ pro Monat, die Sie für ein größeres Haus verwenden können.
Es gibt noch einen weiteren interessanten Faktor. Verschiedene Studien zeigen, dass die Häuser in den USA in den letzten 20 Jahren um 5,5 Millionen Häuser unterbaut wurden. Das bedeutet, dass es ein geringeres Angebot an Häusern gibt, kombiniert mit einer höheren Nachfrage.
Und diese höhere Nachfrage ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, die auch mit der Pandemie zusammenhängen. Viele Menschen entscheiden sich für einen Umzug in ein größeres Haus, weil sie jetzt von zu Hause aus arbeiten und zusätzlichen Platz benötigen. Sie verbrachten auch ein Jahr zu Hause. Wenn sie ihre Jobs behielten, bedeutete das weniger Ausgaben, weniger Reisen und Konjunkturschecks in Höhe von ein paar tausend Dollar.
Dies sind Leute, die in den nächsten Jahren vielleicht in Betracht gezogen haben, ein Haus zu kaufen. Jetzt bewegen sie sich schneller, weil sie das Geld haben.
So viele Experten haben das, was jetzt passiert, eher als Immobilienboom denn als Blase bezeichnet. Die Preise steigen aufgrund einer höheren Nachfrage und eines geringeren Angebots. Es ist eine magische Kombination, um die Preise für etwas zu erhöhen. Die Zeit wird zeigen, ob es auch eine Nadel ist, um eine Seifenblase platzen zu lassen.
