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Los precios de las viviendas se han disparado en los últimos meses. El sueño de ser propietario de una casa, que alguna vez fue una posibilidad para muchas familias, se está evaporando. A medida que aumenta la demanda, también lo hacen los precios y, por lo tanto, los sueños y los medios de vida de las personas corren peligro. Entonces, ¿se trata de una burbuja inmobiliaria? ¿El mercado inmobiliario actual es una advertencia de lo que ocurrió en 2008?
Soy uno de esos millennials que se metieron en este juego de las hipotecas y los bienes raíces y tuvieron que salir vivos. En uno de los peores momentos de la pandemia, compré mi primer condominio alrededor de septiembre del año pasado, así que tuve que aprender. En este artículo, voy a compartir con ustedes algunas de las lecciones que aprendí.
Vamos a cubrir algunos de los aspectos básicos para entender por qué ocurrió la crisis de la vivienda de 2008. Por supuesto, el primer paso para que se produzca una crisis inmobiliaria es comprar una.
La mayoría de las personas no tienen el dinero para comprar una casa por adelantado. En cambio, necesitan pedir un préstamo a un prestamista. Para obtener un préstamo, el comprador debe hacer un pago inicial, un porcentaje del valor total. Luego, el prestamista proporciona los fondos para el resto. Por último, paga al propietario anterior y le cobra una tasa de interés mensual sobre el dinero que le debe.
A cambio de ese préstamo, el prestamista obtiene una hipoteca. Es una escritura en la que se establece que el propietario se compromete a entregar la casa al prestamista si no la paga. La ejecución de una hipoteca significa que el prestamista vende el activo para cobrar la deuda faltante. Por lo tanto, dado que el pago inicial ya cubre un porcentaje de la deuda (del 20 al 30%) desde el primer día, es fácil liquidar el activo.
Para los inversores institucionales, las hipotecas son una apuesta segura en términos relativos. No pagar una hipoteca significa perder la propiedad, por lo que el riesgo es demasiado alto para el propietario. Para el prestamista, tomar posesión de la propiedad es fácil.
A veces, el mercado requiere cambios. Estos cambios pueden afectar a la economía durante las próximas décadas, como describiremos en esta sección.
En los años 70, la nueva legislación permitió a los prestamistas agrupar las hipotecas. Los legisladores lo denominaron título respaldado por hipotecas y fue una inversión muy interesante.
Los valores respaldados por hipotecas pagan mejores intereses que una sola hipoteca y son más seguros. Después de todo, un inversor como usted apuesta por miles de hipotecas que diluyen el riesgo. Si una o dos personas no pagan, el resto las cubre.
Esta estructura llevó a una inmensa popularidad durante las siguientes dos décadas. Los valores respaldados por hipotecas generaron ganancias para los bancos y los inversores de Wall Street, y se volvieron codiciosos. Era un círculo vicioso. Más inversores quieren invertir en estos valores. Así que había más dinero disponible para prestar. Pero hay un número limitado de familias o personas que desean comprar una casa y tener un historial crediticio perfecto.
Por lo tanto, para tener más personas a quienes prestar dinero, los inversores flexibilizaron los requisitos. Esto era bueno y malo a la vez. Veamos cómo han cambiado.
Se han producido muchos cambios. En primer lugar, su puntaje crediticio ya no tenía que ser perfecto y aún podía obtener un préstamo. En segundo lugar, los pagos iniciales requeridos también disminuyeron. Aun así, los inversores tenían que encontrar una forma de compensar el riesgo, por lo que apareció un nuevo tipo de préstamo.
Los prestamistas ofrecían préstamos de alto riesgo. Estos tienen una tasa de interés fija baja durante algunos años, y luego suben a una tasa de interés mucho más alta. Es ajustable, por lo que cambia en función de los diferentes indicadores del mercado.
Muchos compradores de viviendas no miraban tan lejos en el futuro. Estaban más motivados por el hecho de que ahora era más fácil comprar una casa. Los compradores también querían viviendas más elegantes y, con todo el dinero que llegaba, los constructores estaban obligados a hacerlo. Empezaron a aparecer casas más elegantes en complejos residenciales más extensos en todo el país.
No solo eso, sino que las casas en sí mismas aumentaron de valor. Comprar una casa se convirtió en una inversión a corto plazo porque su valor podía aumentar un 20% o un 30% en unos pocos meses. Tenía mucho sentido aprovechar estas condiciones. Entonces, la gente no compró una, sino más, cada una con una hipoteca diferente.
Mientras esto sucedía, los inversores de Wall Street redoblaron sus apuestas, iniciando un círculo vicioso de juego. Veamos cómo:
Los bancos apostaron por las apuestas de los inversores. En primer lugar, agruparon los valores respaldados por hipotecas en paquetes denominados CDO. Luego, solicitaron préstamos para comprar más de estos activos.
Luego, aseguraron los valores utilizando un instrumento llamado permuta por incumplimiento crediticio. Como su nombre lo indica, esto permitía a algunos inversores ganar dinero si la garantía fallaba. En resumen, si la gente no pagaba, los inversores ganarían dinero porque la hipoteca no prosperaba.
Desde los ojos de un inversor, este era un escenario motivador. Así que apuestan por apuestas sobre apuestas. Sin embargo, la primera apuesta fue una hipoteca que alguien adquirió sobre una casa con un precio inflado. Además, ocurrió con un pago inicial bajo, de un préstamo de alto riesgo, con un salario que no era suficiente para pagar el préstamo. Así que todos los ingredientes se sumaron.
¿Qué ocurre cuando no puedes pagar un préstamo? El propietario de la hipoteca tiene que venderla para recuperar su capital. Cuando esto le ocurre a muchas personas a la vez, muchas casas vuelven a entrar en el mercado al mismo tiempo. Esto crea un gran problema.
En primer lugar, nadie compra. Más oferta y menos demanda significan que los precios bajan. En un caso, el activo no era suficiente para cubrir la hipoteca. Aun así, tenía que pagar la hipoteca; el valor original no cambia. Por lo tanto, las tasas de interés seguían siendo altas.
Como la gente no podía pagarlos, empezaron a abandonar las hipotecas. Los prestamistas embargaron aún más casas, pero el mercado siguió saturándose. Así que se declararon en quiebra.
Los bancos habían asegurado los valores respaldados por hipotecas mediante permutas de incumplimiento crediticio. Ahora, tampoco tenían suficiente dinero para pagar. Así que también se declararon en quiebra.
Estos bancos e inversores pertenecían a Wall Street, la bolsa también se desplomó. Las consecuencias fueron enormes. Las personas perdieron sus trabajos, lo que significaba que no podían pagar otras hipotecas. El círculo vicioso del caos financiero no hacía más que crecer y crecer.
Todavía estamos recuperándonos de los efectos de la burbuja inmobiliaria de 2008, y eso significa que debemos ser cautelosos.
El precio medio de la vivienda en los EE. UU. alcanzó un máximo histórico a principios de este año. Eso es más alto que en 2008, justo antes de que estallara la burbuja. También hay otras señales, ya que las cosas se pusieron bastante locas a principios de 2021.
Los compradores de viviendas se enzarzaron en agresivas guerras de ofertas. Incluso arrojaron puñetazos a las pocas casas en venta en el mercado. Por lo tanto, hay señales para que muchos digan que se acerca una nueva burbuja.
El hecho es que la realidad actual es muy diferente: no se trata de apostar o especular en Wall Street. El mundo aprendió una lección y reguló este aspecto después de 2009.
En primer lugar, debe analizar las tasas hipotecarias. Son más bajas debido a los diversos paquetes de estímulos que el gobierno ha aprobado para mantener la economía activa. En marzo de 2020, la tasa de interés promedio de una hipoteca era del 3,45% para un préstamo a 30 años. Esta cifra se redujo al 2,9% en julio de 2021, lo que significa que obtener una hipoteca para tu nueva casa ahora es más barato.
Por ejemplo, esta tasa de interés de una casa de 400 000$ significa que pagas 1.827$ frente a 1.935$. Así que son 100$ al mes que puedes usar para comprar una casa más grande.
Hay otro factor interesante. Diversos estudios muestran que, en los últimos 20 años, Estados Unidos ha construido 5,5 millones de viviendas menos. Esto significa que hay una menor oferta de viviendas, combinada con una mayor demanda.
Y esta mayor demanda proviene de varios factores también asociados a la pandemia. Muchas personas optan por mudarse a una casa más grande porque ahora trabajan desde casa y quieren espacio adicional. También pasaron un año encerrados en casa. Si mantenían sus trabajos, eso significaba menos gastos, menos viajes y un par de miles de dólares en cheques de estímulo.
Estas son personas que podrían haber considerado comprar una casa en los próximos años. Ahora, se mueven más rápido porque tienen el efectivo.
Muchos expertos han calificado lo que está ocurriendo ahora como un auge inmobiliario en lugar de una burbuja. Los precios suben por el aumento de la demanda y la disminución de la oferta. Es una combinación mágica para aumentar el precio de algo. El tiempo dirá si también es una aguja para hacer estallar una burbuja.
