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Dans cet article, nous analyserons l'histoire de WeWork, son essor et sa chute et, bien sûr, les leçons que nous pouvons en tirer. Il s'agit d'une nouvelle série de vidéos et d'articles que nous appelons Startup Forensics.
Si vous êtes dans le monde des startups, vous devez connaître WeWork. Il y a de fortes chances que vous soyez assis dans l'une d'elles, en ce moment. Officiellement, « We Company » a été fondée en 2010 et s'est très rapidement étendue à 836 sites (au moment de la rédaction de cet article), 15 000 employés et plus d'un demi-million de membres. C'est l'histoire brillante et classique de la start-up Unicorn. Sauf que ça ne l'est pas.
À la mi-2019, la société a déposé la documentation pour préparer une introduction en bourse (introduction en bourse), c'est-à-dire pour commencer à être négociée en bourse. Cela les a obligés à publier leurs états financiers jusqu'ici secrets.
Une fois que le monde a examiné leurs chiffres, tout le monde s'est vite rendu compte que le fondateur et PDG de l'entreprise, Adam Newman, vendait de la fumée et des miroirs. Non seulement l'entreprise était loin d'être rentable, mais Adam menait une vie de cadre excentrique qui lui coûtait des millions.
Le PDG a été évincé. La valorisation de la société est passée d'un montant choquant de 75 milliards de dollars à environ 8 milliards de dollars ou moins, et SoftBank, leur principal investisseur, s'apprête à sauver/acquérir/prendre le contrôle de l'entreprise pour la sauver de l'oubli.
Cette histoire sanglante a commencé en 2008 lorsqu'Adam Newmann et Miguel McKelvey ont créé un espace de coworking à DUMBO appelé GreenDesk. Ils ont aménagé environ 100 espaces et les ont loués entre 350$ et 2 400$ par mois : l'entreprise a prospéré.
Ils ont rapidement vendu GreenDesk au propriétaire de l'immeuble et ont utilisé l'argent d'acquisition à 7 chiffres pour ouvrir un nouvel espace à Soho en 2010, sous le nom de « WeWork ». C'était quand Les capacités d'Adam à collecter des fonds a commencé à briller. Cette année-là, le propriétaire de Manhattan, Joel Schreiber, a investi 15 millions de dollars dans la société pour une participation déclarée de 33 %.
Cela signifie que la valorisation post-monétaire de WeWork était déjà de 45 millions de dollars à ce stade. On ne sait pas exactement dans quelle mesure ils bénéficiaient à ce stade, mais il va sans dire qu'il s'agit déjà d'une valorisation assez élevée pour une entreprise si précoce. La citation de M. Schreiber à ce sujet était « Je n'ai pas négocié, j'ai dit oui », « J'ai adoré l'énergie d'Adam ».
En 2014, WeWork était déjà « la location de nouveaux bureaux qui connaissait la croissance la plus rapide à New York », selon Forbes. La société prévoyait de gagner 150 millions de dollars cette année-là et 400 millions de dollars l'année suivante. De nouveaux sites étaient lancés avec un taux d'occupation de 80 %. Ils se sont vantés devant la presse de leur marge opérationnelle de 30 %. Ce sera important plus tard.
JP Morgan, The Harvard Corp et le milliardaire Mort Zuckerman se sont joints en tant qu'investisseurs dans le cadre d'un cycle de financement massif de 150 millions de dollars, qui a été clôturé en février 2014. Elle a effectivement évalué l'entreprise à 1,5 milliard de dollars.
WeWork facturait environ 350$ par mois pour un bureau partagé, et environ 650$ par mois par personne pour un bureau dédié. C'est incroyablement cher si vous le considérez au pied carré. Toutefois, si l'on tient compte du coût réel de la location d'un bureau à New York, une équipe composée de 2, 3, 4, 5 ou 10 personnes peut tout de même ÉCONOMISER de l'argent en optant pour un espace WeWork. Nous en avons un, et nous constatons des économies.
Pensez-y :
Si vous vous concentrez sur la création d'une entreprise, croyez-moi, vous ne voulez pas vous laisser distraire par la gestion d'un bureau. Ou trouver comment lui donner une belle apparence.
De plus, il y a la valeur intangible des personnes : une communauté. Je crois sincèrement que le fait de vous entourer d'autres entrepreneurs, créateurs et esprits brillants se répercute sur votre propre performance. WeWork était axé sur les happy hours et les événements communautaires destinés à rassembler des personnes partageant les mêmes idées.
DeskMag.com, un site dédié au suivi des tendances en matière de co-working, a estimé qu'environ 5 900 espaces de bureaux partagés avaient été créés en 2014, soit une augmentation astronomique par rapport aux 300 qui avaient été recensés en 2009.
Moins de 10 000 personnes travaillaient dans des lieux de coworking à l'époque, contre 260 000 en 2014.
C'est la combinaison parfaite : une croissance rapide, un marché en pleine croissance, de bonnes chances de devenir un leader du marché et un fondateur capable de collecter des fonds.
Revenons maintenant à cette évaluation de 1,5 milliard de dollars. Les valorisations des entreprises technologiques et des startups technologiques sont très différentes de celles des « entreprises traditionnelles », principalement en raison de leur potentiel. Les entreprises traditionnelles peuvent être évaluées en fonction des actifs qu'elles possèdent, de leurs revenus et de leurs bénéfices (alias EBITDA). Vous pouvez examiner les valorisations de certaines entreprises traditionnelles cotées en bourse et voir comment ces chiffres sont plus ou moins corrélés.
Jetez un œil à Amazon. Amazon a enregistré un chiffre d'affaires de 232 milliards de dollars en 2018, avec un bénéfice net de 10 milliards de dollars. Sa capitalisation boursière au moment de la publication de ces résultats était de 820 milliards de dollars.
Pourquoi ? Amazon étant une entreprise technologique, elle ne réalise aucun profit aujourd'hui, car elle vise à devenir propriétaire du monde. Littéralement. Commerce électronique, épicerie, streaming et services Web. Plus de 50 % d'Internet fonctionne sur Amazon, et ce chiffre ne cesse de croître.
Les investisseurs misent sur Amazon en raison de la nature technologique de son activité : les produits technologiques présentent des marges élevées. L'activité et la part de marché d'Amazon lui permettront de générer des marges massives lorsqu'elle le souhaitera, mais pour l'instant, l'accent est mis sur l'expansion et les investisseurs souhaitent acheter dans le cadre de ce pari futur.
Le fait est que les entreprises technologiques qui promettent de réaliser des bénéfices importants ont un accès plus facile au capital, certainement par rapport aux entreprises non technologiques ennuyeuses dont les marges ont peu de chances d'augmenter.
C'est pourquoi WeWork a fait tout ce qui était en son pouvoir pour se positionner en tant qu'entreprise technologique. Parce que les entreprises technologiques sont cool et, surtout, ont accès à des capitaux bon marché.
Des mots à la mode tels que « réseau social physique » ou intelligence artificielle pour obtenir des informations sur les bâtiments ont été répandus.
Nous allons y revenir.
C'est là qu'intervient SoftBank. SoftBank est un conglomérat multinational japonais qui détient une participation massive dans des sociétés comme Alibaba, Yahoo Japan, Uber, Slack, Compass, parmi tant d'autres. En 2017, SoftBank a annoncé le Vision Fund : le plus grand fonds de capital-investissement au monde avec un capital de 93 milliards de dollars. SoftBank a engagé 3,1 milliards de dollars de nouveaux financements pour la première fois en 2017.
Leur intention était « d'investir dans toutes les entreprises développant des technologies conformes aux tendances mondiales en matière d'intelligence artificielle, y compris dans divers secteurs tels que la finance ou les transports ». L'argent du fonds provenait de sources telles que le Fonds d'investissement public d'Arabie saoudite (le principal fonds souverain du royaume) et de sociétés telles qu'Apple, Qualcomm, Foxconn et Sharp.
SoftBank est devenue l'investisseur le plus important de WeWork et a doublé ses investissements, tour après tour, menant de nouveaux cycles de financement, mobilisant et convainquant d'autres investisseurs de se joindre à eux et portant la valorisation de WeWork à 47 milliards de dollars lors de leur dernière levée de fonds 2019.
Ce capital facile a permis à WeWork de mener des initiatives telles que Rise by We, un concept de salle de sport de luxe axée sur le bien-être. WeGrow, une école privée pour les enfants de 3 à 10 ans et WeLive, un concept de co-living dans des quartiers à loyer élevé.
Des documents internes divulgués datant de 2014 indiquaient que WeLive devait représenter 21 % du chiffre d'affaires de WeWork d'ici 2018. Mais bien entendu, cela n'a pas été le cas, et les trois initiatives ont échoué et ont été pour la plupart abandonnées.
Avant une introduction en bourse, les entreprises publient des documents publics dans le but de susciter l'enthousiasme et l'intérêt des investisseurs à rejoindre et à acheter des actions de la société dans le cadre de cette transaction. WeWork a publié ses dossiers S-1 le 14 août 2019. Dès que le monde a eu l'occasion de regarder les chiffres, tout le monde a commencé à réaliser à quel point cette bulle était une véritable bulle.
WeWork n'était PAS une entreprise technologique. C'était une société immobilière dotée d'une certaine technologie, et pour une société immobilière, ces chiffres n'ont aucun sens :
Il n'y avait AUCUN intérêt de la part des investisseurs. Quelques semaines après la publication de leurs états financiers, la pression a commencé à monter en raison du rôle d'Adam.
Certaines nouvelles inquiétantes ont été révélées, comme le fait qu'Adam avait emprunté de l'argent sur ses actions et l'avait utilisé pour acheter des propriétés qu'il louerait ensuite à la société. WTF. Ou qu'il a enregistré le nom « We » sous son nom, pour ensuite le vendre à l'entreprise pour 6 millions de dollars.
Toujours en 2014, alors que la demande des investisseurs était élevée, il a réussi à négocier des actions avec 10 fois plus de voix que les autres. Avec l'objectif personnel avoué de « devenir le premier trillionnaire du monde », Adam a convaincu le conseil d'administration d'acheter un jet privé qu'il utiliserait pour voyager. Au total, il a emprunté plus de 740 millions de dollars sur ses actions et a vendu une quantité énorme de ses actions dans la société. Une activité très rare et suspecte, bien sûr.
À la suite de nouvelles révélations, Newmann a été contraint de démissionner, ce qu'il a fait le 25 septembre. L'intention d'introduction en bourse a été retirée par l'entreprise et d'importants licenciements ont été annoncés le 3 octobre. 4 000 employés devaient être supprimés, soit plus du quart des effectifs de l'entreprise.
Ayant perdu la confiance et l'intérêt des investisseurs et confrontée à une diminution rapide de ses réserves de trésorerie, la société n'a d'autre choix que de rechercher la rentabilité, en tant que société immobilière qu'elle a toujours été. Deux nouveaux co-PDG ont été recrutés, l'avion de la compagnie a été vendu et la société cherche à se débarrasser de certaines de ses acquisitions « indépendantes », telles que Meetup.
L'avenir de Wework est certainement incertain. Bien que nous ne puissions pas encore dire que c'est mort, le temps presse pour qu'ils se remettent sur la bonne voie.
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