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En este artículo, analizaremos la historia detrás de WeWork, su ascenso y caída y, por supuesto, las lecciones que podemos aprender de ellos. Esta es una nueva serie de vídeos y artículos que denominamos: Análisis forense de empresas emergentes.
Si estás en el mundo de las startups, debes conocer WeWork. Lo más probable es que estés sentado en una ahora mismo. Oficialmente, la «Compañía» se fundó en 2010 y se expandió rápidamente a 836 ubicaciones (en el momento de escribir este artículo), 15 000 empleados y más de medio millón de miembros. Es la brillante y clásica historia de la startup Unicorn. Excepto que no lo es.
A mediados de 2019, la empresa presentó la documentación para prepararse para una OPI (oferta pública inicial), es decir, para comenzar a cotizar en bolsa. Esto les obligó a publicar sus datos financieros hasta ahora secretos.
Una vez que el mundo vio sus números, todos se dieron cuenta rápidamente de que el fundador y director ejecutivo de la empresa, Adam Newman, había estado vendiendo humo y espejos. La empresa no solo estaba muy, muy lejos de ser rentable, sino que Adam había estado viviendo una excéntrica vida ejecutiva que le costaba millones a la empresa.
El director ejecutivo fue destituido. La valoración de la empresa pasó de la sorprendente cifra de 75 000 millones de dólares a una cifra estimada de 8 000 millones de dólares o menos, y SoftBank, su principal inversor, se prepara para rescatarla, adquirirla y tomar el control de la empresa para salvarla del olvido.
Esta sangrienta historia comenzó en 2008 cuando Adam Newmann y Miguel McKelvey establecieron un espacio de coworking en DUMBO llamado GreenDesk. Distribuyeron unos 100 espacios y los alquilaron por un precio de entre 350 y 2400 dólares al mes: el negocio prosperó.
Rápidamente vendieron GreenDesk al propietario del edificio y utilizaron el dinero de la adquisición de 7 cifras para abrir un nuevo espacio en Soho en 2010, bajo el nombre «WeWork». Fue entonces cuando Las habilidades de Adam para recaudar fondos empezó a brillar. Ese año, el propietario de Manhattan, Joel Schreiber, invirtió 15 millones de dólares en la empresa con una participación, según se informa, del 33%.
Eso significa que la valoración de WeWork después del pago del dinero ya era de 45 millones de dólares. No está claro cuánto éxito tenían en este momento, pero no hace falta decir que esta valoración ya es bastante alta para una empresa tan temprana. La cita del Sr. Schreiber al respecto fue: «No negocié, dije que sí», «Me encantó la energía de Adam».
En 2014, WeWork ya era «el arrendamiento de nuevos espacios de oficinas de más rápido crecimiento en Nueva York», según Forbes. La empresa esperaba ganar 150 millones de dólares ese año y 400 millones de dólares al año siguiente. Se estaban abriendo nuevas ubicaciones con una ocupación del 80%. Presumieron ante la prensa sobre su margen operativo, del 30%. Esto será importante más adelante.
JP Morgan, Harvard Corp y el multimillonario Mort Zuckerman se unieron como inversores en una enorme ronda de financiación de 150 millones de dólares, que se cerró en febrero de 2014. De hecho, valoró a la empresa en 1.500 millones de dólares.
WeWork cobraba aproximadamente 350$ al mes por un escritorio compartido y alrededor de 650$ al mes por persona por un escritorio dedicado. Esto es tremendamente caro si lo piensas por pie cuadrado. Sin embargo, si se tiene en cuenta el costo de alquilar una oficina en Nueva York, un equipo de 2, 3, 4 o 10 personas puede ahorrar dinero si opta por un espacio de WeWork. Tenemos uno y vemos los ahorros.
Piénsalo:
Si estás centrado en construir un negocio, créeme, no querrás la distracción de tener que dirigir una oficina. O averiguar cómo hacer que se vea genial.
Además, está el valor intangible de las personas: una comunidad. Creo sinceramente que rodearse de otros emprendedores, creadores y mentes brillantes repercute en tu propio desempeño. WeWork se basaba en las happy hours y en los eventos comunitarios para unir a personas con ideas afines.
Deskmag.com, un sitio dedicado a rastrear las tendencias del trabajo conjunto, estimó que en 2014 se habían lanzado alrededor de 5.900 espacios de oficinas compartidas: un aumento astronómico con respecto a los 300 que se registraron en 2009.
En aquel entonces, menos de 10 000 personas trabajaban en lugares de trabajo conjunto, la cifra en 2014 ya era de 260 000.
Es la combinación perfecta: crecimiento rápido, un mercado en rápido crecimiento, buenas posibilidades de convertirse en líder del mercado y un fundador que pueda recaudar fondos.
Ahora, volvamos a esa valoración de 1,5 mil millones de dólares. Las valoraciones de las empresas de tecnología y las nuevas empresas tecnológicas son muy diferentes de las de las «empresas tradicionales», principalmente por su potencial. Las empresas tradicionales se pueden valorar en función de los activos que poseen, en función de sus ingresos y beneficios (también conocidos como EBITDA). Puedes analizar las valoraciones de algunas empresas tradicionales que cotizan en bolsa y ver cómo estas cifras están más o menos correlacionadas.
Eche un vistazo a Amazon. Amazon reportó 232 000 millones de dólares de ingresos en 2018, con un ingreso neto de 10 000 millones de dólares. Su capitalización bursátil en el momento de la publicación de estos resultados era de 820 000 millones de dólares.
¿Por qué? Como Amazon es una empresa de tecnología, ahora no obtiene ningún beneficio, porque se centra en ser dueña del mundo. Literalmente. Comercio electrónico, comestibles, streaming y servicios web. Más del 50% de Internet funciona en Amazon, y sigue creciendo.
Los inversores apuestan por Amazon por la naturaleza tecnológica de su negocio: los productos tecnológicos tienen márgenes altos. El negocio y la cuota de mercado de Amazon le permitirán generar enormes márgenes cuando así lo decida, pero por ahora, la atención se centra en la expansión y los inversores quieren comprar en esa apuesta futura.
El punto es que las empresas de tecnología que prometen grandes beneficios tienen un acceso más fácil al capital, sin duda en comparación con las aburridas empresas no tecnológicas cuyos márgenes es poco probable que crezcan.
Por eso, WeWork hizo todo lo posible para posicionarse como una empresa de tecnología. Porque las empresas de tecnología son geniales y, lo que es más importante, tienen acceso a capital barato.
Se han utilizado palabras de moda como «red social física» o inteligencia artificial para obtener información sobre los edificios.
Volveremos a esto.
Aquí es donde entra SoftBank. SoftBank es un conglomerado multinacional japonés que posee una participación masiva en compañías como Alibaba, Yahoo Japan, Uber, Slack, Compass, entre muchas, muchas otras. En 2017, SoftBank anunció el Vision Fund: el mayor fondo de capital privado del mundo con un capital de 93 000 millones de dólares. SoftBank comprometió por primera vez 3.100 millones de dólares en nuevos fondos en 2017.
Su intención era «invertir en todas las empresas que desarrollen tecnologías en línea con las tendencias mundiales de inteligencia artificial, incluidos varios sectores como las finanzas o el transporte». El dinero para el fondo provino de fuentes como el Fondo de Inversión Pública de Arabia Saudí (el principal fondo soberano del reino) y de empresas como Apple, Qualcomm, Foxconn y Sharp.
SoftBank se convirtió en el inversor más importante de WeWork y redobló su apuesta ronda tras ronda, liderando nuevas rondas de financiación, aprovechando y convenciendo a otros inversores de que se unieran y elevando la valoración de WeWork hasta los 47 000 millones de dólares en su última recaudación de fondos de 2019.
Este capital fácil permitió a WeWork llevar a cabo iniciativas como Rise by We, un concepto de gimnasio de lujo y bienestar. WeGrow, una escuela privada para niños de 3 a 10 años, y WeLive, un concepto de convivencia en áreas con altos alquileres.
Los documentos internos filtrados de 2014 indicaban que se proyectaba que WeLive representaría el 21% de los ingresos de WeWork en 2018. Pero, por supuesto, no fue así, y las tres iniciativas fracasaron y, en su mayoría, se eliminaron gradualmente.
Antes de una OPI, las empresas publican documentos públicos con el fin de entusiasmar e interesar a los inversores en unirse y comprar acciones de la empresa como parte de esta transacción. WeWork publicó sus solicitudes S-1 el 14 de agosto de 2019. En el momento en que el mundo tuvo la oportunidad de ver las cifras, todo el mundo empezó a darse cuenta de lo que era una burbuja.
WeWork NO era una empresa de tecnología. Era una empresa inmobiliaria con algo de tecnología y, para una empresa inmobiliaria, estas cifras no tienen ningún sentido:
NO había ningún interés de los inversores. Un par de semanas después de que se hicieran públicas sus finanzas, comenzó a aumentar la presión sobre el papel de Adam.
Salieron a la luz algunas noticias preocupantes, como el hecho de que Adam pidió dinero prestado con sus acciones y lo utilizó para comprar propiedades que luego arrendaría a la empresa. WTF. O que registró el nombre «Nosotros» a su nombre, para luego vendérselo a la empresa por 6 millones de dólares.
También en 2014, cuando la demanda de los inversores era alta, logró negociar acciones con 10 veces más votos que los demás. Con el objetivo personal declarado de «convertirse en el primer billonario del mundo», Adam convenció a la junta directiva de que comprara un jet privado que utilizaría para viajar. En total, pidió un préstamo de más de 740 millones de dólares con sus acciones y ha vendido una enorme cantidad de sus acciones de la empresa. Una actividad muy rara y sospechosa, por supuesto.
Al salir a la luz nuevas revelaciones, Newmann se vio obligado a dimitir, y lo hizo el 25 de septiembre. La empresa retiró su intención de salir a bolsa y se anunciaron importantes despidos antes del 3 de octubre. Se esperaba que se eliminaran 4.000 empleados, lo que representa más de una cuarta parte de la plantilla de la empresa.
Tras perder la confianza de los inversores, los intereses y con reservas de efectivo que se reducen rápidamente, la empresa no tiene más remedio que buscar la rentabilidad, como la empresa inmobiliaria que siempre fue. Se contrataron dos nuevos codirectores ejecutivos, se vendió el avión de la empresa y la empresa está intentando deshacerse de algunas de sus adquisiciones «no relacionadas», como Meetup.
El futuro de WeWork es, sin duda, incierto. Si bien todavía no podemos decir que está muerto, el tiempo corre para que se pongan en marcha.
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